要分是什么情况，若发起人及其一致行动人自持REITs份额少于50%，普遍认为发起人丧失了对不动产及其项目公司的控制权，不动产所在科目会相应减计其账面价值，增加货币资金净融资额，将发起人自持份额计入其他非流动资产等科目。

公募REITs探讨多年，但因为证券化领域和业务规范未定迟迟未落地，于是便在2014年以类REITs形式先行开展了不动产证券化，即“中信启航专项资产管理计划”。

公募REITs和类REITs对发起人财务报表的影响基本一致。发起阶段的会计处理，是以发起人是否在不动产进行REITs以后仍然有实际控制来确定对不动产是否进行出表处理。

公募reits的背后

若发起人及其一致行动人自持REITs份额少于50%，普遍认为发起人丧失了对不动产及其项目公司的控制权，则实现了个体和合并报表层面的资产出表，不动产所在科目会相应减计其账面价值，增加货币资金净融资额，将发起人自持份额计入其他非流动资产等科目。

若不动产出售价格高于/低于账面价值，还要相应调整营业外收入和未分配利润。通过这种方式融资，在不动产出售价格高于账面价值时，资产负债率下降。