【案例分析】

某房地产公司与甲公司，在2018年12月31日签署了一份写字楼的租赁合同。合同约定：租赁期限5年，从2019年1月1日起；每年租金100万元（不含税，含税105万），租金按年支付，租金每年12月31日前支付。租赁期满，甲公司需恢复租赁场地原貌。

某房地产公司2019年1月向房屋中介公司支付了中介费用3万元，房屋中介公司提供了普通发票。

某房地产公司在2019年12月31日前收到了甲公司支付的第一期租金105.00万元。

该房地产公司是一般纳税人，出租的写字楼属于自己开发的老项目，对外出租适用简易计税。假定出租的写字楼每年度应计提折旧30万元（符合税法规定）。

问题：房地产公司2019年度的财税处理（适用新租赁准则）

2019年1月支付初始直接费用

根据新准则规定，出租人因出租而发生的初始直接费用，在发生时应先予以资本化，然后在租赁期间合理分摊。

借：长期待摊费用 3.00万元

贷：银行存款 3.00万元

2019年12月收到租金，确认收入：

借：银行存款 105.00万元

贷：主营业务收入 100.00万元

应交税费—简易计税 5万元

2020年以及以后租赁期间收到各年租金时也做上面相同分录，不再赘述

初始直接费用的分摊

假定该房地产公司对租金收入采取直线法确认，则初始直接费用也应采用直线法。

每年应分摊的金额=3万元/5=0.6万元

借：其他业务成本 0.6万元

贷：长期待摊费用 0.6万元

租赁物折旧

出租的房屋属于固定资产，出租期间并不改变其原来的折旧政策，房屋折旧属于房屋出租取得租金收入的成本。

借：其他业务成本 30万元

贷：累计折旧 30万元

出租房屋缴纳房产税

租赁期间的年度内房产税，按照租金收入的12%计算缴纳，每年应交房产税=100×12%=12万元。

2019年收到租金后：

借：税金及附加 12.00万元

贷：应交税费——应交房产税 12.00万元

初始直接费用

出租房屋支付的中介费等初始直接费用3万元，会计处理是把其进行了资本化处理，只是分摊了一部分计入2019年度损益，而税务方面是可以税前扣除的，因此2019年度需要进行纳税调整，调减应纳税所得额。以后租赁期间会计处理分摊的初始直接费用，税务处理已经在租赁开始的2019年度进行了税前扣除，需要进行纳税调整，调增应纳税所得额。

租金收入

该案例的租金收入，税务处理与会计处理是一致的，没有税会差异。

折旧

租赁期间计提的折旧金额，都可以在税前扣除，无税会差异，不需要进行纳税调整。

房产税

租赁期间依照租金计算缴纳的房产税，都可以在税前扣除，无税会差异，不需要进行纳税调整。

注意长期待摊销费用是资产类科目

注意初始直接费用是先资本化